ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟

ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة بنسبة 5% تُفرض على التصرف في العقارات في المملكة العربية السعودية. تنطبق على مجموعة واسعة من المعاملات التي تشمل نقل الملكية أو الحقوق على العقار. تدار الضريبة من قبل هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، التي تشرف على التسجيل والتحصيل والتنفيذ. يضيق القانون الجديد ويوضح التعريفات لتتناسب بشكل أفضل مع الأنشطة الاقتصادية الحديثة، مثل الاندماجات والصناديق الاستثمارية.

تشمل التعريفات الرئيسية في الإطار الجديد:

• العقار: يشمل الأرض وأي إنشاءات أو مبانٍ أو تجهيزات عليها، بما في ذلك الممتلكات المنقولة الموضوعة بشكل دائم للخدمة أو الاستخدام (حتى لو لم تكن ملحقة جسدياً).
• الشركة العقارية: كيان (شركة أو صندوق أو مشابه) حيث يمثل 50% على الأقل من القيمة السوقية العادلة (FMV) لأصوله عقارات في السعودية، وتهدف إلى توليد إيرادات من خلال البيع أو التأجير. يتم تقييم ذلك في تاريخ التصرف أو خلال الـ365 يوماً السابقة. التعريف أضيق من الإصدارات السابقة، مع التركيز على نية الدافع الضريبي وعملياته.
• الأشخاص المرتبطون: يتوافق مع قواعد ضريبة الدخل والتسعير التحويلي، ويشمل الكيانات ذات السيطرة أو التأثير المشترك.

تمدد هذه التعريفات نطاق الضريبة إلى التصرفات غير المباشرة، مثل نقل الأسهم في الشركات العقارية، مع تقديم وضوح لتقليل النزاعات.

معدل ضريبة التصرفات العقارية

يظل معدل ضريبة التصرفات العقارية ثابتاً عند 5%. يُطبق على القيمة الإجمالية للمعاملة، والتي يجب ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة في وقت التصرف. بخلاف ضريبة القيمة المضافة (VAT)، التي كانت تنطبق سابقاً على بعض مبيعات العقارات لكنها الآن معفاة إلى حد كبير للمعاملات المؤهلة لضريبة التصرفات العقارية، تركز الضريبة فقط على نقل الملكية.

المعاملات العقارية الخاضعة لضريبة التصرفات

تنطبق ضريبة التصرفات العقارية على أشكال متنوعة من "التصرف" في العقار، بما في ذلك:

• المبيعات المباشرة أو نقل الملكية.
• منح حق الانتفاع (حق الاستخدام) لفترات تزيد عن 50 عاماً.
• النقل في مشاريع البناء والتملك والتشغيل والنقل (BOOT)، وتُفرض الضريبة على القيمة السوقية العادلة في تاريخ نقل الملكية.
• التصرفات غير المباشرة، مثل بيع 30% أو أكثر من الأسهم في شركة عقارية من قبل فرد أو مجموعة خلال ثلاث سنوات من الحصول على حصة مشابهة.

يشمل النطاق المعاملات الموثقة والغير معلنة. يمكن لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك التحقق وتقدير القيم خلال ثلاث سنوات من تاريخ المعاملة، وإعادة حساب الضريبة إذا كانت القيمة المبلغ عنها أقل من القيمة السوقية العادلة. يستهدف هذا الحكم التهرب الضريبي ويضمن الشفافية.

الإعفاءات من ضريبة التصرفات العقارية

يوسع قانون ضريبة التصرفات العقارية الجديد الإعفاءات لتشجيع الاستثمار والأنشطة القطاع العام. تشمل الإعفاءات البارزة:

التفاصيل	فئة الإعفاء
النقل لأنشطة السلطة العامة بموجب أدوات قانونية، بشرط أن تكون غير تجارية ولا تتنافس مع القطاع الخاص.	الحكومة والكيانات العامة النفعية
التصرفات غير المباشرة الناتجة عن أنشطة الاندماج والاستحواذ، كما هو معرف في المادة 3 من قانون ضريبة التصرفات العقارية.	الاندماجات والاستحواذات
التصرفات غير المباشرة عبر الاكتتاب العام، أو تداول الأوراق المالية المدرجة، أو وحدات الصناديق الاستثمارية (مثل الوحدات غير المدرجة في صناديق سعودية، ما لم يتم التصرف في 50% أو أكثر من الوحدات خلال ثلاث سنوات).	الاكتتابات العامة والتداول

تهدف هذه الإعفاءات إلى تسهيل النمو الاقتصادي، خاصة في الاندماجات والصناديق والمشاريع العامة، مع الحفاظ على سلامة الضريبة.

أساس ضريبة التصرفات العقارية وطريقة حسابها

أساس ضريبة التصرفات العقارية هو الأعلى بين قيمة المعاملة المتفق عليها أو القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف. بالنسبة لحق الانتفاع طويل الأمد (>50 عاماً)، يشمل الأساس المقابل الإجمالي، مع أحكام لإعادة الحساب إذا تم تعديله بعد التصرف. يجب على دافعي الضرائب تقديم طلبات تصحيح لأي تغييرات. في حالات التقييم المنخفض أو التهرب، تعيد هيئة الزكاة والضريبة والجمارك الحساب وتطالب بالدفع خلال ثلاث سنوات.

مثال على الحساب:

• عقار مباع بـ2,000,000 ريال سعودي، لكن القيمة السوقية العادلة 2,500,000 ريال سعودي.
• أساس الضريبة = 2,500,000 ريال سعودي.
• الضريبة المستحقة = 5% × 2,500,000 ريال سعودي = 125,000 ريال سعودي.

إجراءات التسجيل ودفع ضريبة التصرفات العقارية

يجب على المكلفين دفع ضريبة التصرفات العقارية في تاريخ المعاملة (عادة التوثيق) أو كما هو محدد في اللوائح. يتم التسجيل عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، حيث يتم الكشف عن المعاملات والتحقق منها. بالنسبة للمعاملات قبل 2025 المسجلة لدى الهيئة، يسمح نافذة انتقالية مدتها ثلاث سنوات بتحقق القيم وطلب ضرائب إضافية إذا كانت تحت التقرير.

تتوفر استردادات للضريبة المدفوعة خطأً أو المعاملات الملغاة، خاضعة للإجراءات الموضحة في اللوائح. الامتثال أمر حاسم، حيث يمكن أن تؤدي المعاملات غير المعلنة إلى تقييمات رجعية.

الغرامات

يفرض قانون ضريبة التصرفات العقارية الجديد غرامات مخففة مقارنة بالقانون السابق، وذلك لتشجيع المكلفين على الامتثال الطوعي وتبسيط إجراءات التحصيل. يهدف هذا النهج إلى تقليل المخاطر المالية على المتعاملين مع توفير حوافز للالتزام بالمواعيد المحددة للدفع. تشمل الغرامات المطبقة حالياً:

• التأخر في الدفع: 2% من الضريبة غير المدفوعة لكل شهر (أو جزء منه)، بحد أقصى 50% من المبلغ غير المدفوع (انخفاضاً من 5% سابقاً).
• الانتهاكات الأخرى، مثل التهرب أو عدم الكشف، قد تؤدي إلى غرامات بناءً على تقدير هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، مما يؤكد أهمية الإبلاغ في الوقت المناسب.

الأحكام الانتقالية

بالنسبة للمعاملات قبل أبريل 2025، تحتفظ هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بسلطة مراجعة القيم وتحصيل ضرائب إضافية خلال ثلاث سنوات من تاريخ السريان، لكن فقط لتلك المسجلة بالفعل. يضمن ذلك انتقالاً سلساً إلى النظام الجديد دون أعباء رجعية على الصفقات غير المسجلة.

الأسئلة الشائعة حول ضريبة التصرفات العقارية

1. ما هو معدل ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟

معدل ضريبة التصرفات العقارية هو 5% من قيمة المعاملة أو القيمة السوقية العادلة، أيهما أعلى.

2. من هم المكلفون بدفع ضريبة التصرفات العقارية؟

جميع الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين الذين يقومون بالتصرف في العقارات داخل المملكة العربية السعودية، سواء كانوا مقيمين أو غير مقيمين.

3. متى يجب دفع ضريبة التصرفات العقارية؟

يجب دفع الضريبة في تاريخ المعاملة (عادة تاريخ التوثيق) أو كما هو محدد في اللوائح التنفيذية.

4. هل تخضع جميع المعاملات العقارية للضريبة؟

لا، هناك إعفاءات محددة مثل المعاملات الحكومية وعمليات الاندماج والاستحواذ والاكتتابات العامة.

5. كيف يتم حساب القيمة السوقية العادلة؟

تحدد هيئة الزكاة والضريبة والجمارك القيمة السوقية العادلة بناءً على معايير التقييم المعتمدة في تاريخ التصرف.

6. ما هي عقوبة التأخر في دفع الضريبة؟

غرامة 2% من الضريبة غير المدفوعة لكل شهر أو جزء منه، بحد أقصى 50% من المبلغ غير المدفوع.

7. هل يمكن استرداد الضريبة المدفوعة خطأً؟

نعم، تتوفر آلية لاسترداد الضريبة المدفوعة خطأً أو للمعاملات الملغاة وفقاً للإجراءات المحددة في اللوائح.

8. أين يمكن التسجيل ودفع الضريبة؟

عبر البوابة الإلكترونية لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) على الموقع الرسمي للهيئة.

خاتمة

ضريبة التصرفات العقارية في السعودية تُعد أداة مهمة لتنظيم السوق العقاري وتحقيق الإيرادات للدولة ضمن إطار رؤية 2030. القانون الجديد الساري منذ أبريل 2025 يوفر إطاراً أكثر وضوحاً ومرونة مع إعفاءات موسعة وغرامات مخففة.

للامتثال الكامل لمتطلبات الضريبة، ننصح المكلفين بالاطلاع على آخر التحديثات من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك واستشارة المختصين عند الحاجة. الفهم الصحيح لأحكام هذه الضريبة يضمن تجنب المخالفات والاستفادة من الإعفاءات المتاحة بما يخدم مصالح جميع المتعاملين في السوق العقاري السعودي.