التعريف

ضريبة التصرفات العقارية (RETT)، المعروفة بالإنجليزية بـ Real Estate Transaction Tax، هي ضريبة بنسبة 5% تفرضها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (زاتكا) على بيع أو نقل ملكية العقارات في المملكة العربية السعودية. تشمل هذه الضريبة معاملات متنوعة مثل البيع، والإيجارات طويلة الأجل التي تتجاوز 50 عامًا، والتأجير التمويلي الذي يؤدي إلى الملكية، والهبات خارج الفئات المعفاة، وتحسب بناءً على القيمة المتفق عليها أو القيمة السوقية العادلة، أيهما أعلى. تم إدخالها في عام 2020 وتم تحديثها بلوائح تنفيذية جديدة اعتبارًا من أبريل 2025، بهدف تنظيم التعاملات العقارية ودعم التنوع الاقتصادي وتوفير الإعفاءات للمنازل الأولى للمواطنين.

المزايا/المكونات الرئيسية

• نسبة الضريبة والأساس: نسبة ثابتة 5% تُطبق على قيمة المعاملة، وتشمل العقار بالكامل بما في ذلك الأرض وأي مبانٍ، دون خصم الأصول المنقولة ما لم يتم تقييمها بشكل منفصل.
• الطرف المسؤول: البائع أو المتخلص من العقار هو المسؤول الأساسي عن دفع الضريبة، رغم أن الأطراف يمكنهم الاتفاق على خلاف ذلك في العقود، مع التأكد من تسوية الضريبة قبل إتمام الصفقة.
• دعم الحكومة: بالنسبة للمواطنين السعوديين الذين يشترون مسكنهم الأول، تغطي الحكومة الضريبة على ما يصل إلى 1,000,000 ريال من قيمة العقار، مما يعزز ملكية المنازل.
• نطاق المعاملات: يشمل التصرفات مثل البيع، الوصايا، ترتيبات الإيجار مع التملك، وحقوق الانتفاع طويلة الأجل، ولكنه يستثني عمليات التمويل المؤقتة.

التطبيق في المملكة العربية السعودية

في المملكة، تعد ضريبة التصرفات العقارية جزءًا أساسيًا من قطاع العقارات، حيث تديرها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك لضمان شفافية نقل الملكية وسط التطور العمراني السريع ومبادرات رؤية 2030. تُطبق على جميع العقارات السكنية والتجارية والزراعية، بغض النظر عن الموقع أو الاستخدام، ويجب تسويتها قبل التوثيق من قبل كتاب العدل المرخصين أو الجهات العامة. تحديثات 2025 الأخيرة تهدف إلى تحسين الإعفاءات لإعادة هيكلة الشركات ومبيعات المشاريع تحت الإنشاء للمطورين المرخصين، مما يخفف الأعباء عن الشركات المشاركة في المشاريع الكبرى. بالنسبة للشركات، تؤثر هذه الضريبة على عمليات الدمج، نقل الأصول، وبيع الاستثمارات، مما يؤثر على استراتيجيات التسعير وهياكل الصفقات في سوق تتطور فيه قواعد الملكية الأجنبية.

متطلبات الامتثال

يجب على الشركات العاملة في المملكة تسجيل المعاملات المؤهلة لضريبة التصرفات العقارية عبر بوابة زاتكا قبل النقل أو التوثيق، مع تقديم تفاصيل مثل قيمة العقار، الأطراف المعنية، والوثائق الداعمة مثل صكوك الملكية وتقارير التقييم. يجب دفع الضريبة في موعد أقصاه تاريخ التوثيق، مع إصدار فواتير إلكترونية لضمان الدقة. عدم الامتثال يؤدي إلى غرامات، بما في ذلك غرامات تصل إلى ثلاثة أضعاف الضريبة المستحقة في حالة التهرب أو 5% شهريًا عن التأخير. يجب على الشركات الاحتفاظ بالبيانات المالية المدققة للمطالبة بالإعفاءات، مثل التحويلات داخل المجموعة، ومتابعة التحديثات في اللوائح عبر موقع زاتكا. توفر منصات المحاسبة السحابية مثل ميزان أدوات تحليل مالي شاملة تساعد على تبسيط الامتثال لضريبة التصرفات العقارية وإدارة البيانات المالية بكفاءة.

التحديات الشائعة

• النزاعات حول التقييم: تحديد القيمة السوقية العادلة قد يؤدي إلى خلافات مع زاتكا، مما يتطلب تقييمات مستقلة وقد يؤخر المعاملات للشركات.
• التسجيل في الوقت المناسب: متطلبات ما قبل التوثيق غالبًا ما تسبب اختناقات، خاصة في الصفقات المعقدة التي تشمل أطرافًا متعددة أو عناصر دولية.
• التنقل بين الإعفاءات: تواجه الشركات صعوبات في إثبات الأهلية للإعفاءات، مثل الاحتفاظ بالملكية لمدة 5 سنوات في التحويلات المؤسسية، مما يعرضها لمخاطر الالتزامات الضريبية غير المتوقعة.

أفضل الممارسات

• التخطيط المبكر: إجراء فحص دقيق لقيم العقارات والإعفاءات في بداية المفاوضات لتجنب المفاجآت وضمان الامتثال السلس.
• الاستفادة من التكنولوجيا: اعتماد أدوات رقمية لتسجيل المعاملات وتتبعها لتسهيل التقديم السريع إلى زاتكا وتقليل الأخطاء.
• طلب المدخلات المهنية: إشراك متخصصي الضرائب مبكرًا لمراجعة العقود وتحسين الهياكل، مما يقلل من تأثير ضريبة التصرفات العقارية على العمليات التجارية.

للحصول على إرشادات متخصصة حول الامتثال لضريبة التصرفات العقارية وإدارتها، يُنصح بالتشاور مع مستشاري الضرائب والأعمال المؤهلين.